Artikel KHN Magazine, nr. 3 / september 2018
Bijna vijf jaar geleden werd de huurprijscheck opgericht. En het resultaat mag er zijn: al ruim 1 miljoen bespaard op huurprijzen van horecabedrijven in Nederland. Hoe gaat zo’n herziening van de huurprijs in zijn werk? Wat komt er allemaal bij kijken? En is het ook interessant voor u?
Berber Veenstra heeft onlangs haar studie International Hospitality Management afgerond aan de Stenden Hogeschool. Tijdens haar stage bij Forvalue Vastgoedspecialisten heeft zij ervaring opgedaan met taxeren en dergelijke vastgoedtransacties van horecabedrijven. Het onderwerp van haar afstudeerscriptie was het huurprijsherzieningstraject van KHN en dit heeft interessante resultaten opgeleverd. “Bij maar liefst 78% van alle huurprijs checks is een dalende huurprijs gerealiseerd!”, aldus Berber.
Niet vanzelfsprekend
Eind 2013 werd het product ‘de huurprijsscan’ het startpunt van de huurprijsherziening. Deze huurprijscheck is door Johan Poppe, advocaat Horeca Maatwerk, en Dorus Helsen, register-taxateur Forvalue Vastgoedspecialisten, opgericht. Vanaf het verstrijken van uw eerste huurcontract voor bepaalde tijd (doorgaans na vijf jaar, maar soms ook na twee jaar) komt u al in aanmerking voor de herziening van de huurprijs. Berber: “Waarom zou je te veel betalen? De herziening is echter wel gewaagd, want het is niet vanzelfsprekend dat de huurprijs daalt. Je dus moet weten waar je het over hebt. Maar gelukkig zijn de deskundigen er om ondernemers dit hele traject uit handen te nemen. Zo heeft u er zelf nauwelijks omkijken naar. U heeft één aanspreekpunt, waar u tijdens de hele procedure terecht kunt.”
Stap voor stap
Voordat u een herziening begint, wordt aangeraden om uw huidige huurprijs te checken door middel van de huurprijsscan. Wanneer na de scan blijkt dat u teveel huur betaalt, kunt u in bespreking/onderhandeling met de verhuurder. Bij de scan wordt allereerst gekeken naar het type exploitatie. Via het invulformulier kunt u de omvang van het gehuurde en de hoogte van de omzet aangeven en hier wordt rekening mee gehouden in de berekening. De doorslaggevende factor is de locatie. Wat zijn de mogelijkheden en de desbetreffende doelgroep? Wanneer blijkt dat er veel bespaard kan worden, volgt een adviesrapport en eventueel een gerechtelijke procedure. Dit gebeurt stap voor stap, zodat er een duidelijk overzicht van het proces is. In de meeste gevallen is een adviesrapport genoeg. Tijdens het onderhandelingstraject worden veel huurprijsverlagingen gerealiseerd op basis van de huurprijsscan en/of het adviesrapport. Ook dit wordt geheel uit handen genomen door Horeca Maatwerk en Forvalue Vastgoedspecialisten.
Geen tijdrovende procedures
Uit het onderzoek blijkt dat het traject als professioneel wordt ervaren. Berber: “Duidelijke communicatie, stabiele samenwerking en betrouwbaar zijn punten die veel genoemd worden. Zo blijkt maar weer dat ‘veel gedoe’ en ‘tijdrovende procedures’, waar men vaak aan denkt bij een traject als dit vaak berust op een misverstand. Als onafhankelijke onderzoeker heeft Berber uitgezocht wat het effect is van deze herziening op horecabedrijven. “Heeft de herziening eigenlijk wel zin? En wat levert het op? Tijdens de herziening wordt gekeken van welke factoren een huurprijs afhankelijk is. Denk dan aan factoren als recente investeringen, de locatie en uiteindelijk de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse.”
Wat levert het nou op?
Niet eerder waren de resultaten van de herziening bekend en daar wilde Berber verandering in brengen. “Ik heb mij verdiept in de resultaten van de afgelopen drie jaren en ben in gesprek gegaan met deskundigen. Maar liefst 78% van de huurprijzen is door de herziening gedaald. Bij hotels en pensions zijn de meeste gedaalde huurprijzen (89% en 100%) gerealiseerd, terwijl de huurprijzen van luxueuze restaurants en event centers het minste dalen (50%, 29%). Op provinciaal niveau zijn de meeste huurprijzen gedaald in Drenthe (100%) en Zeeland (100%). Algemene conclusie: De huurprijscheck heeft een positief effect op de huurprijzen en is daarom aan te raden voor horecaondernemers.”
MEER WETEN?
Wilt u zelf ook de voordelen van de huurprijscheck ervaren? Dat kan! Als KHN-lid kunt u een huurprijscheck aanvragen voor slechts € 49 (niet leden betalen € 99). Voor meer informatie kijk op www.horeca-maatwerk.nl.
‘VOORONDERZOEK IS ERG BELANGRIJK’
Albert Snoek, eigenaar van De Ommele Kitchen & Bar in Urk: ‘’Twee jaar geleden zijn wij gestart met de huurprijsherziening van ons restaurant. Na enig vooronderzoek met mijn collega’s kwam ik erachter dat ik te veel huur betaalde. Sterker nog: Ik betaalde meer dan het dubbele dan mijn collega’s in de omgeving. De vergelijking was wel lastig te maken, omdat horecabedrijven niet in grote getalen aanwezig zijn in Urk. Binnen mijn kring was ik de eerste die via de site van KHN een huurprijscheck aanvroeg en vervolgens de procedure startte. Via KHN hebben wij gelukkig een duidelijk aanspreekpunt en deze communicatie verloopt goed. Zo wist ik wat ik kon verwachten. Toch is het belangrijk om een lange adem te hebben, want een dergelijke herziening wordt verspreid over een langere periode. Wij zitten nog volop in het traject, maar ik hoop uiteindelijk op een positief resultaat. Onze uitdaging is: De huurprijs naar reëel niveau brengen en zo een goed toekomstperspectief te bieden voor ons bedrijf.”
Tekst: José Lenssinck – Beeld: Bianca Blokland